不動産購入時の建物価格の調整

個人での減価償却のやりすぎに注意

消費税還付または減価償却の節税効果を高めるためには「建物価格」が重要になってきます。

物件は、土地と建物部分に分かれますが、そのうち消費税がかかるのも、減価償却ができるのも「建物」部分になります。そのため、建物価格をいくらにするかは非常に重要です。

最近7100万円の築30年の木造アパートを土地付きで購入した友人の例でご説明します。築古物件で法廷耐用年数を超えているためすでに建物の価値は0円でしたが、売主と調整をして建物価格を2000万円として売買契約を結びました。そうすることで、以後4年間は毎年500万円の減価償却ができるようになり、本業の給与所得と相殺をすることで、節税効果が出るのです。

なお、売主が消費税課税事業者であった場合は、売主としては消費税の納税が極力発生しないように建物価格を少なくして売却したいため交渉が必要になります。場合によってはその交渉だけで売買契約締結時に決裂する可能性もあるため、事前にどれほど節税効果として意味があるかを確認したうえで交渉をし、自分の落としどころを用意しておくとよいでしょう。

ただし、購入をするのが法人ではなく個人の場合には、減価償却費を多く計上しすぎると先に述べたように売却益が大きくなり逆に税金を多く支払う結果にもなり得えます。

別記事の「個人の分離課税と法人の総合課税」にある「個人の場合の売却時リスク」を確認して、「建物価格」をどのように調整すると節税効果を得られるかをよく考えてください。

合せて読みたい「個人の分離課税と法人の総合課税」はこちら