不動産投資で中間省略取引をする仲介業者は危険?

悪徳仲介業者のやり口を暴く

従来の不動産売買取引では、「売主」と「買主」の間で売買契約を締結しますが、中間省略取引では、売主と買主との間に仲介業者を一度通して売買契約をする形になります。

取引の仕組みは、「「仲介業者」は代金完済までに所有権の移転先を指定し、「売主」は「仲介業者」の指定する者に所有権を直接移転する」という特約付きで「売主」と「仲介業者」間で売買契約を締結します。
次に、「仲介業者」が所有権移転先として「買主」を指定し、「買主」が「売主」に対して「所有権の移転を受ける」意思表示を行い、「買主」は「仲介業者」へ、「仲介業者」は「売主」へ売買代金の支払を行います。

このように仲介業者が間に入り売買代金のやり取りをしてはいるものの、所有権は「売主」から「買主」へ直接移転したことになります。

ここで指摘したいのは仲介業者が受け取る金額にあります。通常、不動産売買の仲介手数料は物件価格が400万円以上の場合は3%+6万円を上限と法律で決められており、それ以上の金額を仲介業者がもらうはできません。

ただし、中間省略取引という仕組みを利用することで、3%+6万円以上の金額を仲介業者が受け取ることができるようになります。

例えば、2500万円の物件の仲介手数料は3%の75万円に6万円をプラスして、81万円が上限になります。売主と買主の双方の手数料を合わせても162万円が上限になります。しかしながら中間省略取引の場合は、売主は2500万円で販売するといっているところを、実際には仲介業者が2800万円で買主に販売して、差額の300万円を受け取ることができるのです。

このように中間省略取引により、通常の仲介手数料以上に仲介業者が利益を得ると、当然利回りが低くなってしまいます。

【従来の仲介手数料】

従来の仲介手数料

 

【中間省略時の利益例】

中間省略時の利益例

しかし、買主にとっても使い方によってはメリットがあります。

中間省略取引をする場合、仲介業者は買主から受け取る金額と売主へ支払う金額の差額で利益を得るため、仲介手数料が発生しないことがあります。そのため、オーバーローン(物件価格に加えて売買諸経費までローンに組み込む)の融資を比較的受けやすく、手元にあるお金の支出を抑えることができます。

また、本当に良い物件であれば、中間省略取引という形で仲介業者に従来よりも多い金額を払ったとしても、双方にとってメリットがある場合もあります。

やり口としては褒められたものではありませんが、一概にデメリットばかりとも言い切れないため、中間省略取引をされる際には収支シミュレーションを十分に行ったうえで取引をするとよいでしょう。

合わせて読みたい
「ウェブサイトを毎日見るか、良い不動産仲介業者を見つけるか」
はこちら