収益不動産のデッドクロスは怖くない

いずれ訪れるデッドクロスに備える

別の記事でも触れていますが、減価償却をすることで手元のお金を多く残すことができます。

合わせて読みたい「減価償却って何?」はこちら

しかし、期間が経つにつれて元金返済額が減価償却費を上回る状態になる「デッドクロス」に到達します。「デッドクロス」とは、減価償却やローンの金利といった経費計上できる金額が減ることにより、支出額は変わらない状態で課税対象額が増えて支払う税金が増えるために、帳簿上利益が出ているのにも関わらず実質的に手元の資金が少なくなるタイミングのことです。

不動産投資では、始めたばかりの頃には手元のお金を残すことを最優先するため、ローンの組み方は「元利均等」を選びます。元利均等の場合だと不動産を購入してから期間が経つにつれて利息の支払いが減っていき、元金の支払いが増えていくことになります。

ローンの返済額を経費とすることができるのは「利息」部分のみで、元金部分は単純な現金での出費にあたります。つまり、返済が進むにつれて実際には経費にできない元金返済はあるものの、今までそれを相殺していた「減価償却費」が下回っているため「現金支払い>経費計上額」になり、手元に残るお金が減っていくのです。

期間が経つにつれて元金返済額が減価償却費を上回る状態になる「デッドクロス」に到達します。「デッドクロス」とは、減価償却やローンの金利といった経費計上できる金額が減ることにより、支出額は変わらない状態で課税対象額が増えて支払う税金が増えるために、帳簿上利益が出ているのにも関わらず実質的に手元の資金が少なくなるタイミングのことです。

最近ではウェブサイトなどで毎月の元金と利息の返済額を確認できるので、物件を購入する際にはデッドクロス(元金返済>減価償却)がいつになるのかを確認してみてください。

デッドクロスを完全に防ぐことは難しいですが、以下の対策をすることでデッドクロスの発生を遅らせることができます。

①購入時に自己資金の投入額を増やして、ローン金額を減らす
②繰り上げ返済をして、毎月の返済額を減らす
③ローンを「元金均等」にして、元金の返済額を一定にする

なお、不動産投資を継続していくのであれば、デッドクロスに陥りそうになったら減価償却が多くできる中古物件などを購入するなどして、全体としてデッドクロスを回避することもできます。

1物件のみで考えると、デッドクロスは現金の支出が多くなる怖い状態です。しかし、デッドクロスがいつ起こるのかを事前に確認しておき、持っている物件を増やしたり売却したりすることで物件のポートフォリオをうまく管理すれば、デッドクロスは怖いものではなくなります。