ウェブサイトを毎日見るか、良い不動産仲介業者を見つけるか

法則で考える物件の探し方

「金持ち父さん 貧乏父さん」で知られるロバート・キヨサキ氏のアドバイザーを務めていたドルフ・デ・ルース氏が提唱した、良い不動産を見つけるための「1000:100:10:3:1の法則」というものがあります。

これは、1000件の物件情報を見て、100件の現地調査を行い、10件の買付を申し込み、3件の融資交渉をして、最終的に1件の購入に至る、というものです。 逆にいえば、1件を購入するのには、1000件の物件情報を集めないと、良い物件を買うことができないということを指しています。1000件の物件情報というと、1日平均10件の物件情報を見ていくとしても100日ほどかかり、不動産投資の他に本業がある人にとっては少しハードルが高い作業であるといえます。

これは、1000件の物件情報を見て、100件の現地調査を行い、10件の買付を申し込み、3件の融資交渉をして、最終的に1件の購入に至る、というものです。

逆にいえば、1件を購入するのには、1000件の物件情報を集めないと、良い物件を買うことができないということを指しています。1000件の物件情報というと、1日平均10件の物件情報を見ていくとしても100日ほどかかり、不動産投資の他に本業がある人にとっては少しハードルが高い作業であるといえます。

今のところ私は、1件を購入するのに1000件もの物件情報を見るといった経験はありませんが、この法則に関してはあながち間違っているとは思いません。

物件を購入するまでには、市場相場の利回りや絶対に外してはいけない物件の条件を理解しておく必要があります。このような相場観や条件をある程度まで理解できるようになるには、1000件くらいの物件情報を見て、見極める力を鍛えることが重要です。

実際に私も1000件以上の物件情報を見て、わからない点を調べることで物件を見極める力が身についたと思います。何事も「経験に勝るものはなし」です。

不動産投資初心者に厳しい良きパートナー探し

先ほど「信頼できる仲介業者と良い関係を築くことが大切」といいましたが、良い仲介業者を探すためには、まずは自分自身で物件を見極める力を身につけることが必要です。良い仲介業者とは良い物件を持ってきてくれる業者のことですが、そもそも良い物件なのかどうかを最初に判断するのは自分だからです。

良い仲介業者を見つけるための第一歩として、まずは自分でウェブサイトの物件情報をよく見るようにしてください。

次に「良い仲介業者」の探し方ですが、不動産投資歴がない人が飛び込みで仲介業者に相談に行ったとしても、確度の低い客として見られてしまい、良い物件情報があったとしても紹介を受けられる可能性はあまり高くはないでしょう。

良い物件というのは、市場に出るとすぐに購入希望の買付申し込みが入ってしまうため、現金買いの人もしくは融資審査が通った人が優先的に契約するスピード勝負になりがちです。それに対して不動産投資の経験がない人は、仲介業者から物件紹介を受けてからの反応が遅く、判断が後回しになることが多いため、仲介業者からあまり好まれないのです。せっかく良い物件情報を渡したとしても、実際に購入する確度が低いのであれば、確度が高く判断も早い既存顧客に紹介した方が得、と思うのは自然なことです。

では、不動産投資歴がなくても「確度の高い客」と見てもらうにはどうすればよいのでしょうか。答えは簡単です。仲介業者を訪ねる際に「特定の条件に合うものであれば必ず買う」旨を伝えておき、こまめに連絡を取ることで自分の熱意を伝えることです。そうすれば、不動産投資歴がない人でも、良い物件情報が業者に入った際に紹介をしてもらえる可能性が高まります。

他にも、物件を購入できた段階で、個別に商品券やギフトを「お礼」として差し上げる旨を営業マンに伝えておくことも熱意を伝えるうえでは効果的です。自分が提示した条件に合わせて「お礼」についても検討してみるとよいでしょう。

また、1件でも物件を購入することができれば、次からは初めて訪ねる仲介業者であっても「この人に物件を紹介したら購入してくれそうだ」と見てもらえるため、良い物件の紹介を優先的に受けやすくなります。
最初の1件を購入するのは大変なことですが、まずは地道な努力で不動産投資家としてのスタート地点に立ちましょう。