積算評価額が重要

物件を増やし続けるために重要な積算評価額

収益物件を選ぶ時には、物件ごとに「キャッシュフロー」を重視するべきか、それとも「積算評価額(土地・建物の資産価値)」を重視するべきか、全体的なバランスを見ながら優先度をつけることが重要です。

例えば、新築や築浅の物件を購入する場合、積算割れをしてしまう傾向がよくあります。

積算割れとは、物件購入時に融資を受けた金額より積算評価額の方が低い状態のことをいいます。例えば融資額5000万円に対して、積算評価額が4000万円であれば、1000万円の積算割れが生じたことになります。

金融機関から融資を受けるための与信審査ポイントは、「返済能力(収入)」、「返済資質(過去の返済トラブル有無)」、「返済担保(積算評価額)」の3つなのですが、例に挙げたような1000万円積算割れをした物件を購入してしまうと、「返済担保(積算評価額)」という点で負債に対して返済担保が1000万円低いと金融機関から見なされます。

金融機関から融資を受けるための与信審査ポイントは、「返済能力(収入)」、「返済資質(過去の返済トラブル有無)」、「返済担保(積算評価額)」の3つなのですが、例に挙げたような1000万円積算割れをした物件を購入してしまうと、「返済担保(積算評価額)」という点で負債に対して返済担保が1000万円低いと金融機関から見なされます。

つまり、今後も不動産投資で規模を拡大していきたい場合には、積算割れは融資を受けにくくするための足かせになりかねないのです。

しかし、仮に1000万円積算割れをしている物件を購入した場合、その後で物件価格よりも積算が1000万円高い物件を購入すれば返済担保の帳尻を合わせることができるので、「返済担保」という点では融資の足かせはなくなります。

複数の物件を購入していくのであれば、キャッシュフローは重視しつつも、負債額と積算評価額の全体的なバランスを見ながら購入する物件の優先度をつけるようにしましょう。

積算評価額の計算方法

「積算評価額が重要」と述べましたが、そもそも「積算評価額」とはどのように計算されているのでしょうか。ここではその算出方法をご紹介します。

「積算評価」とは不動産の資産価値を評価する方法の1つなのですが、物件の「土地」と「建物」の資産価値をそれぞれ出し、それらを合算(積算)することで評価額を決める方法です。

まず、「土地」の評価額は、次の路線価図を使って計算します。

●路線価図(http://www.rosenka.nta.go.jp/)

路線価図で1㎡あたりの価格を確認し、土地の面積と乗算することで土地全体の積算価格が計算できます。

路線価図で1㎡あたりの価格を確認し、土地の面積と乗算することで土地全体の積算価格が計算できます。

そして「建物」の評価額は、法定耐用年数以内の場合は以下のように計算されます。なお、「再調達価格」とは対象の建物を新しく建築・購入する場合に必要になる金額のことで、建物の構造により㎡あたりの金額が異なります。

そして「建物」の評価額は、法定耐用年数以内の場合は以下のように計算されます。なお、「再調達価格」とは対象の建物を新しく建築・購入する場合に必要になる金額のことで、建物の構造により㎡あたりの金額が異なります。

法定耐用年数を超えている建物の場合は、積算評価はゼロとして計算されます。

このように算出した「土地」と「建物」の積算合計が、物件全体の積算評価になります。 積算評価額は物件購入を検討する際に販売価格が妥当かどうかを判断する基準にもなりますので、ぜひとも自分で計算するクセをつけましょう。また、購入検討の際には物件の積算評価額を算出するだけでなく、すでに所有している物件全体としての返済担保力を必ず確認してください。

このように算出した「土地」と「建物」の積算合計が、物件全体の積算評価になります。

積算評価額は物件購入を検討する際に販売価格が妥当かどうかを判断する基準にもなりますので、ぜひとも自分で計算するクセをつけましょう。また、購入検討の際には物件の積算評価額を算出するだけでなく、すでに所有している物件全体としての返済担保力を必ず確認してください。

キャッシュフローばかり重視していると、いつの間にか多額の積算評価割れを起こしていて、金融機関から次の融資が受けられなくなってしまうかもしれません。

不動産投資の規模拡大を視野に入れている場合には、積算評価額は非常に重要です。