効率よく資産を増やしていく方法

物件は年に1つしか購入できない?

不動産投資の規模を拡大したいと考えている方は、物件を次々に買い進めていきたいところですよね。しかし残念ながら、物件を1つ購入すると、1度は確定申告を終えてからでないと金融機関から次の物件の融資を受けづらい傾向にあるのが現実です。お金を貸す側からすれば、1つの物件の収支を確認しないまま次の物件へのお金を貸し出すということは回収不能となるリスクを含むので、当然といえば当然です。

そのため、通常は1年で1物件程度しか購入できないことになります。ただし、個人だけでなく法人も設立しておくことで、年に2つの物件を購入することができるようになります。前述した法人で信用を作り、その法人に物件を所有させるか、個人で購入した物件を法人に管理させて黒字決算をしていくことで、法人単体でも融資を受けられるようにするのです。

例えば、個人と法人で物件を増やしていくと、6年で年間キャッシュフローを1000万円にすることができます。

まず、6年目まで毎年2000万円の物件を個人で1つずつ購入していきます。

物件の条件を利回り10%、返済比率40%として固都税や諸経費などが10%とした場合、6年間で作り上げる年間キャッシュフローは600万円になります。

ここで1年目、2年目に購入した物件を自分で設立した資産管理法人に管理させることにより、家賃の10~15%程度の管理手数料を法人の売上として立てることができ、新設法人であっても2期連続で黒字決算にすることが可能になります。

そうすると、今度は法人で融資を組んで物件を購入することができるようになります。3~6年目の4年間で毎年2000万円の物件を法人で1つずつ購入していけば、6年目には先ほどの個人のものと合わせると、年間キャッシュフローが1000万円になります。

なお、2000万円の物件を購入するのには、フルローンを組んだとしても約150万円程度の費用が必要になります。最初の2年で300万円ほどの出費にはなってしまいますが、不動産からの家賃収入や、不動産取得費用を所得税や住民税の節税に充てることで手元のお金を増やすことができるため、思ったほど手元のお金は減らないものです。

また、年間のキャッシュフローが1000万円になるということは、それを2年間貯めておけば物件の1つを繰り上げで完済することもできます。自己資本比率を50%以上にしたいのであれば10年もあれば半分の5件が完済できます。

今度は法人で融資を組んで物件を購入することができるようになります。3~6年目の4年間で毎年2000万円の物件を法人で1つずつ購入していけば、6年目には先ほどの個人のものと合わせると、年間キャッシュフローが1000万円になります。