融資戦略から見た、個人と法人の使い分け方!

個人と法人を使い分けることで効率を最大化する

物件を購入する優先順位は「①法人②個人(物件の買価<積算)③個人(物件の買価>積算)」です。

将来的に規模の拡大を視野に入れて効率的に不動産投資をしていくのであれば、法人を設立することをお勧めします。ただし、物件の構造や築年数により法人または個人のいずれで購入する方が有利になるかは変わってきますので、注意は必要です。

法人を育てていくことを最優先とするならば、もちろん法人で物件を購入していくことが一番良いのですが、木造や軽量鉄骨の築古物件を法人で融資を組もうとすると融資期間は極端に短くなります。

これは金融機関の制度によるもので、法人の場合の融資は「プロパーローン(事業性融資)」となり、その物件自体で事業採算が取れるかどうかにより判断されます。法廷耐用年数を超えている物件は収益を生み出せないといという基準で考えられ、融資期間は残存法廷耐用年数または設備資金としての融資期間である最大15年のいずれか長い方になります。

それに対して、個人で収益性物件を購入する場合の「アパートローン」は、先にも述べましたが住宅ローンの延長線上にあるため、個人の所得からでも返済が補えることを前提とした基準で融資が行われます。そのため、静岡銀行などでは、法廷耐用年数越えの築古物件に対してもアパートローンでは30年の融資期間が出ることがあります。

たとえプロパーローンの金利が1%台であったとしても、15年の融資期間だとキャッシュフローが出ないため、築古物件の場合は静岡銀行など3%台と少し高めの金利であっても、融資期間を長めに受けることができる個人のアパートローンで物件を購入する方が効率的です。(2018年2月時の金利です。金利は変動しますのでご注意ください。)

逆に、築浅物件の場合は法人で購入しても金利が低く、融資期間も十分に出るため法人での購入を視野に入れます。

また、法人で物件を購入すると第7章で細かくご説明する「消費税還付」も受けやすくなります。例えば、建物価格5000万円(税込)の物件を購入すると、消費税額の370万円の還付を受けることができるので、この点も収益物件を法人で購入するメリットの1つといえます。