不動産投資とインフレ(インフレーション)・デフレ(デフレーション)

これから訪れるインフレ経済に備える

それぞれの金融資産の特徴として、現金や証券などは紙幣の価値が下がるインフレ(物価が高い・円安)には弱く、不動産は物件や賃料が値上がりするためインフレには強いといわれています。

日本は20年にも及ぶデフレ(物価が安い・円高)経済状態が続いてきましたが、将来的にはインフレになる可能性が高い状況にきています。

それぞれの金融資産の特徴として、現金や証券などは紙幣の価値が下がるインフレ(物価が高い・円安)には弱く、不動産は物件や賃料が値上がりするためインフレには強いといわれています。 日本は20年にも及ぶデフレ(物価が安い・円高)経済状態が続いてきましたが、将来的にはインフレになる可能性が高い状況にきています。

日本銀行の黒田総裁は、長年続くデフレ経済を脱却し2%のインフレを目指していくという目標を掲げており、目標どおりにいくのであれば、日本経済は成長軌道に乗りインフレ率2%前後を推移していきます。

インフレ率2%というのは経済成長を支えるうえでは健全な数値ですが、今後もデフレ経済の脱却ができずに、市場が「アベノミクスの失敗」を認知した時には、日本のGDPの約2倍にまで膨れ上がった1000兆円を超える国家債務が暴落し、日本は2%よりも高いインフレ経済に突入する可能性もあります。

では、インフレ経済になった場合の不動産への影響を確認しておきましょう。

まず、インフレが起こると変動金利で融資を組んでいる場合には、金利の見直しが行われます。しかし、金融機関が行える金利の見直し幅は5年で1・25倍が限度となることから、現在の金利が2倍になるには20年以上の期間がかかります。

もし20年もの間インフレが続くとしたら、物件の値段も賃料も上昇するため、金利が高くなり返済額が増えたとしても、比例して賃料も値上がりするために賃貸経営への影響は少ないことがわかります。

しかも、物件が高騰し続けた場合には物件価格も上昇するため、残債を上回る金額で売却ができ、不動産投資という意味での収支はプラスで終える可能性が高いでしょう。

次に、デフレ経済下における不動産への影響はどうでしょうか。デフレ経済では物価下落と同様に賃料も下がると考えられがちですが、賃料は賃貸主と借主との契約に基づくため、物価のようにすぐに下がることはありません。また、収益物件は収益力によって市場の売買価格が決められるため、賃料が大きく変わらなければ物件の価値が急に暴落することもありません。

いずれにしても、前述のとおり今後も長期間デフレが続くようであれば、日本経済が成長していないことを意味するため、インフレ経済に突入する可能性の方が高いといえます。