どの金融機関を使うべきか?

信用金庫との関係性がセミリタイヤには重要

不動産投資をする際に自己資金で物件を購入することもできますが、一般的には金融機関から融資を受ける方法がメインになります。ここでは不動産投資のパートナーとして欠かせない、金融機関の種類や違いについて整理していきます。

金融機関の種類には、都市銀行(メガバンク)、信託銀行、地銀(地方銀行)、第二地銀(第二地方銀行)、信金(信用金庫)、信組(信用組合)、公庫(政策金融公庫)、中金(商工組合中央金庫)、ノンバンク系などがあります。

公庫や中金のような「政策金融機関」か、その他の「民間金融機関」に分かれ、さらに民間の中でも「銀行」と名前が付くか付かないかによってその属性が分かれます。

「銀行」と名前が付く金融機関は地域をまたいで営業することができるのに対し、信金、信組などの「銀行」と付かない金融機関は営業できる地域が限定されるのです。例えば、不動産投資に積極的な西武信金の営業地域は、埼玉県、東京都と一部の神奈川県に限定されており、関東全域など地域をまたいだ営業活動をすることができません。

このように営業活動ができる範囲の違いから、信金、信組は融資先が地場の企業や個人に限定されるため、創業間もない零細企業や決算書の数字が少し悪い企業であっても支援をしてくれようと努力してくれます。それに比べると銀行系は地域をまたいで営業活動を行えるため、わざわざ決算書の数字が悪い企業にお金を貸そうとはせず、零細企業などもあまり相手にしない傾向があります。

個人の属性と金融機関の幅

次に、不動産投資では個人の属性により、使える金融機関の幅が変わります。

属性が高い人であれば、都市銀行の中でもメガバンク(三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行)や信託銀行から融資を受けることができますが、多くの方は、地銀、信金、組合、ノンバンク系から融資を受けることになります。

属性が低い人は、民間の金融機関からでは融資が受けにくい場合もありますが、公庫や中金といった政府系金融機関であれば融資を受けることができます。ただし、公庫や中金から融資を受ける場合は、金利は低いけれど融資期間が短いため、キャッシュフローは少なくなる傾向がありますので注意が必要です。
融資を検討する時には、信金→地銀→組合→ノンバンク系→公庫→中金の順に相談をしてみるようにしてください。

金利や融資期間といった融資条件も重要ですが、セミリタイヤや独立を考えている人であれば、営業活動が地域に根差しており、長期的お付き合いができる信金を開拓するとよいでしょう。

属性が低い人は、民間の金融機関からでは融資が受けにくい場合もありますが、公庫や中金といった政府系金融機関であれば融資を受けることができます。ただし、公庫や中金から融資を受ける場合は、金利は低いけれど融資期間が短いため、キャッシュフローは少なくなる傾向がありますので注意が必要です。 融資を検討する時には、信金→地銀→組合→ノンバンク系→公庫→中金の順に相談をしてみるようにしてください。

各金融機関の融資条件は時期により大きく様変わりするため、ここでは、融資条件に変化が少なく、属性が低い自営業の人でも融資を受けることができる公庫について触れたいと思います。

公庫の融資条件も属性により多少は異なりますが、多くの場合は金利1%台、融資期間は15年、または残存の法定耐用年数のいずれか短い方になります。金利が1%を切ることも、融資期間が15年以上出ることもありますので、あくまで多くの方に適用される一般的な条件として参考にしてください。

ちなみに公庫と違い、多くの金融機関は残存耐用年数を融資期間として融資を受けることが可能です。例えば、木造建物の法定耐用年数は22年なので、築5年の物件であれば残存耐用年数が17年となり、融資期間も17年になります。ところが、同じ物件の場合でも公庫の融資期間は「15年または残存耐用年数のいずれか短い方」となるため「15年」となり、年間の返済額が多くなるので必然的にキャッシュフローは少なくなるのです。

しかしながら、公庫の融資上限額は4800万円と一棟アパートも十分購入できる金額であり、キャッシュフローが少なくても、毎月の家賃で返済を補うことができれば物件自体は純資産化することができます。また、何より不動産投資の経験を得ることができます。

返済期間が短い、キャッシュフローが少なくなるといったデメリットを理解したうえで収支計画を立て、公庫を利用するのであれば何も問題はありません。属性などの問題から他の金融機関から融資を断られ、融資の選択肢が公庫のみになったとしてもあきらめず、公庫から融資を受けて不動産投資を始めてみてください。

なお、公庫から融資を受ける場合には、必ず担当者と数回面談をする必要があります。そこでは賃貸経営をしていく経営者としての資質が問われることになりますので、事前に返済額やキャッシュフローの計算などをしておいて、何を聞かれても資料を見ずに答えられるようにしておくことが重要です。

ここまでで金融機関は複数あり、それぞれ特徴が異なることがおわかりいただけたかと思います。どれだけ属性が低くとも、あきらめなければ誰でも自分に合った融資先を見つけることができますし、不動産投資を始めることができますので、複数の金融機関にあたってみてください。

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