減価償却って何?

魔法の経費の仕組みを理解しよう

不動産投資で重要なキーワードの1つが「減価償却」です。
会社の経理部門にいる方以外ではあまり聞きなれない言葉だと思いますが、実はこの「減価償却」は不動産賃貸業を行っていくうえで非常に重要です。

減価償却費は「お金が出ていかない魔法の経費」なんていわれ方をするのですが、読んで字のごとく、実際にお金は出ていかないのに経費計上ができるため、節税に非常に役立ちます。

所得がある人には必ず所得税、住民税が課税されますが、実際には支出をせずに税額を減らすことができるのが、この減価償却費という魔法の経費になります。

まず、減価償却が経費になる仕組みですが、購入した収益物件の建物価格を残存の耐用年数で割った金額を毎年「減価償却費」として経費計上します。例えば、年収500万円の人が建物価格1000万円で残存耐用年数10年、土地価格2000万円の収益物件を購入すると、この物件の年間の減価償却費は100万円になります。

まず、減価償却が経費になる仕組みですが、購入した収益物件の建物価格を残存の耐用年数で割った金額を毎年「減価償却費」として経費計上します。例えば、年収500万円の人が建物価格1000万円で残存耐用年数10年、土地価格2000万円の収益物件を購入すると、この物件の年間の減価償却費は100万円になります。

また、この人の所得は給与所得が500万円、賃料収入が300万円、経費(減価償却費を除く)が130万円で、総所得670万円(給与所得500万円+不動産所得170万円)とします。

総所得670万円の所得税と住民税は合わせて58万円程度ですが、物件の減価償却で100万円を経費とできるため、総所得は570万円に抑えられ、それにより所得税と住民税は47万円程度となります。

このように減価償却という魔法の経費を使うことで、実際の年収は170万円増えているにもかかわらず、税金を抑えることで手元に残るお金を増やすことができるのです。

この物件の減価償却期間は10年なので、今後10年間は所得税と住民税を節税して手元に残るお金を増やすことができます。

また、先にも述べましたように青色申告の届け出をしておけば、最大3年間の赤字繰り越しもできるため、物件取得費と減価償却費で損益通算した所得が赤字になったとしても翌年以降に繰り越して翌年の売り上げ分の節税をすることができます。

なお、減価償却費を計上することで確定申告書が赤字になった場合でも、「売上高+減価償却費-支出=黒字」であれば金融機関の融資評価に悪影響はありませんので、ご安心ください。
物件を購入するのが「法人」なのか「個人」なのかによっても減価償却の使い方は異なってきます。個人での減価償却費のやりすぎは逆に多く税金を支払う可能性も出てしまいますので、別の記事で細かくご説明したいと思います。

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