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効率よく資産を増やしていく方法

物件は年に1つしか購入できない? 不動産投資の規模を拡大したいと考えている方は、物件を次々に買い進めていきたいところですよね。しかし残念ながら、物件を1つ購入すると、1度は確定申告を終えてからでないと金融機関から次の物件の融資を受けづらい傾向にあるのが現実です。お金を貸す側からすれば、1つの物件の収支を確認しないまま次の物件へのお金を貸し出すということは回収不能となるリスクを含むので、当然といえば […]

融資戦略から見た、個人と法人の使い分け方!

個人と法人を使い分けることで効率を最大化する 物件を購入する優先順位は「①法人②個人(物件の買価<積算)③個人(物件の買価>積算)」です。 将来的に規模の拡大を視野に入れて効率的に不動産投資をしていくのであれば、法人を設立することをお勧めします。ただし、物件の構造や築年数により法人または個人のいずれで購入する方が有利になるかは変わってきますので、注意は必要です。 法人を育てていくことを […]

資産管理法人の設立方法

1週間で法人を作る 別の記事で紹介しました物件を購入する優先順位は「①法人②個人(物件の買価<積算)③個人(物件の買価>積算)」となるので、できれば法人を設立した方が効率良く不動産投資と節税ができます。 あわせて読みたい「融資戦略から見た、個人と法人の使い分け方!」はこちら なお、法人の設立費用は合同会社で6万円程度、株式会社で20万円程度となり、年間にかかる費用としては売り上げがなく […]

不動産投資とインフレ(インフレーション)・デフレ(デフレーション)

これから訪れるインフレ経済に備える それぞれの金融資産の特徴として、現金や証券などは紙幣の価値が下がるインフレ(物価が高い・円安)には弱く、不動産は物件や賃料が値上がりするためインフレには強いといわれています。 日本は20年にも及ぶデフレ(物価が安い・円高)経済状態が続いてきましたが、将来的にはインフレになる可能性が高い状況にきています。 日本銀行の黒田総裁は、長年続くデフレ経済を脱却し2%のイン […]

積算評価額が重要

物件を増やし続けるために重要な積算評価額 収益物件を選ぶ時には、物件ごとに「キャッシュフロー」を重視するべきか、それとも「積算評価額(土地・建物の資産価値)」を重視するべきか、全体的なバランスを見ながら優先度をつけることが重要です。 例えば、新築や築浅の物件を購入する場合、積算割れをしてしまう傾向がよくあります。 積算割れとは、物件購入時に融資を受けた金額より積算評価額の方が低い状態のことをいいま […]

元本確保で100%再現できる利回り15%の投資

えっ?!元本確保で100%再現できる利回り15%の投資?! 最近、個人型確定拠出年金(イデコ=iDeCo)といった言葉を耳にしたことがあるかと思いますが、どのようなものなのか、またメリットなどもわかりづらいですよね。そんなプロモーションがあまりうまくない厚生労働省の代わりに一言でメリットを申し上げますと。 イデコは「元本確保を100%再現できる利回り15%の投資」です。 「このご時世にそんなうまい […]

信用金庫を開拓する

信用金庫と取引実績を作りましょう 個人で組めるアパートローンの融資は年収の20倍程度が限度になるため、不動産投資の規模を拡大していくには限界があります。そのため、資産管理法人を設立して規模を増やして行くのですが、その際には地場の零細企業を支援してくれる金融機関との関係性が重要になってきます。 「どの金融機関を使うべきか?」でも述べましたが、地場の零細企業が長期的に付き合いをしていく金融機関は地元に […]

どの金融機関を使うべきか?

信用金庫との関係性がセミリタイヤには重要 不動産投資をする際に自己資金で物件を購入することもできますが、一般的には金融機関から融資を受ける方法がメインになります。ここでは不動産投資のパートナーとして欠かせない、金融機関の種類や違いについて整理していきます。 金融機関の種類には、都市銀行(メガバンク)、信託銀行、地銀(地方銀行)、第二地銀(第二地方銀行)、信金(信用金庫)、信組(信用組合)、公庫(政 […]

個人の分離課税と法人の総合課税

個人と法人によって大きく違う課税方式 個人で購入する場合と法人で購入する場合の大きな違いは、売却益にかかってくる税金が異なる点です。 個人の場合は他の所得と分けて課税される「分離課税」で、法人の場合は他の所得と通算される「総合課税」となります。 また、個人の場合は物件を取得してから売却までの期間が短期なのか、長期なのかによって税金が異なります。物件売却による売却益があった場合、短期譲渡の場合は約3 […]

減価償却って何?

魔法の経費の仕組みを理解しよう 不動産投資で重要なキーワードの1つが「減価償却」です。 会社の経理部門にいる方以外ではあまり聞きなれない言葉だと思いますが、実はこの「減価償却」は不動産賃貸業を行っていくうえで非常に重要です。 減価償却費は「お金が出ていかない魔法の経費」なんていわれ方をするのですが、読んで字のごとく、実際にお金は出ていかないのに経費計上ができるため、節税に非常に役立ちます。 所得が […]