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不動産投資

積算評価額が重要

物件を増やし続けるために重要な積算評価額 収益物件を選ぶ時には、物件ごとに「キャッシュフロー」を重視するべきか、それとも「積算評価額(土地・建物の資産価値)」を重視するべきか、全体的なバランスを見ながら優先度をつけることが重要です。 例えば、新築や築浅の物件を購入する場合、積算割れをしてしまう傾向がよくあります。 積算割れとは、物件購入時に融資を受けた金額より積算評価額の方が低い状態のことをいいま […]

信用金庫を開拓する

信用金庫と取引実績を作りましょう 個人で組めるアパートローンの融資は年収の20倍程度が限度になるため、不動産投資の規模を拡大していくには限界があります。そのため、資産管理法人を設立して規模を増やして行くのですが、その際には地場の零細企業を支援してくれる金融機関との関係性が重要になってきます。 「どの金融機関を使うべきか?」でも述べましたが、地場の零細企業が長期的に付き合いをしていく金融機関は地元に […]

どの金融機関を使うべきか?

信用金庫との関係性がセミリタイヤには重要 不動産投資をする際に自己資金で物件を購入することもできますが、一般的には金融機関から融資を受ける方法がメインになります。ここでは不動産投資のパートナーとして欠かせない、金融機関の種類や違いについて整理していきます。 金融機関の種類には、都市銀行(メガバンク)、信託銀行、地銀(地方銀行)、第二地銀(第二地方銀行)、信金(信用金庫)、信組(信用組合)、公庫(政 […]

個人の分離課税と法人の総合課税

個人と法人によって大きく違う課税方式 個人で購入する場合と法人で購入する場合の大きな違いは、売却益にかかってくる税金が異なる点です。 個人の場合は他の所得と分けて課税される「分離課税」で、法人の場合は他の所得と通算される「総合課税」となります。 また、個人の場合は物件を取得してから売却までの期間が短期なのか、長期なのかによって税金が異なります。物件売却による売却益があった場合、短期譲渡の場合は約3 […]

減価償却って何?

魔法の経費の仕組みを理解しよう 不動産投資で重要なキーワードの1つが「減価償却」です。 会社の経理部門にいる方以外ではあまり聞きなれない言葉だと思いますが、実はこの「減価償却」は不動産賃貸業を行っていくうえで非常に重要です。 減価償却費は「お金が出ていかない魔法の経費」なんていわれ方をするのですが、読んで字のごとく、実際にお金は出ていかないのに経費計上ができるため、節税に非常に役立ちます。 所得が […]

銀行評価を考えた確定申告書・決算書の書き方

物件を購入し続けられる「確定申告書」の書き方 ここでは個人の確定申告書についてご説明しましょう。不動産購入時には不動産取得税、仲介手数料、登記費用などの経費がかかりますが、それらを経費計上することで不動産収入や給与所得などの所得と損益通算ができるので、所得税や住民税を節税できます。 このように不動産投資の大きなメリットの1つは「節税」ですが、何でも経費にして損益通算で節税をすることが正しいわけでは […]

不動産投資をするならすぐに法人を作ろう

法人の種類を理解する 1年以内に物件を購入する計画があるなら、すぐに法人を作ることをお勧めします。 別の記事で白色申告と青色申告についてご説明しましたが、最も良い選択肢は法人を作ることです。 法人を作る方法については後述しますが、法人は主に「合同会社」と「株式会社」に分かれ、合同会社の設立にかかる費用は6万円程度、株式会社で20万円程度となります。 合同会社と株式会社の大きな違いは何でしょうか。株 […]