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不動産投資

不動産購入時の建物価格の調整

個人での減価償却のやりすぎに注意 消費税還付または減価償却の節税効果を高めるためには「建物価格」が重要になってきます。 物件は、土地と建物部分に分かれますが、そのうち消費税がかかるのも、減価償却ができるのも「建物」部分になります。そのため、建物価格をいくらにするかは非常に重要です。 最近7100万円の築30年の木造アパートを土地付きで購入した友人の例でご説明します。築古物件で法廷耐用年数を超えてい […]

ウェブサイトを毎日見るか、良い不動産仲介業者を見つけるか

法則で考える物件の探し方 「金持ち父さん 貧乏父さん」で知られるロバート・キヨサキ氏のアドバイザーを務めていたドルフ・デ・ルース氏が提唱した、良い不動産を見つけるための「1000:100:10:3:1の法則」というものがあります。 これは、1000件の物件情報を見て、100件の現地調査を行い、10件の買付を申し込み、3件の融資交渉をして、最終的に1件の購入に至る、というものです。 逆にいえば、1件 […]

良い所得と悪い所得

所得を分けて理解する 所得には効率の「良い所得」と「悪い所得」があり、ここでは「良い所得」を増やした方が良い理由について触れたいと思います。 まず所得は大きく次の2つに分けられます。 ①労働所得(給与所得) 会社員(企業の雇われ経営者を含む)が働いて得た所得のことを指し、ほとんどの場合、労働所得は給料という形で支払われています。所得を増やすには、昇給、昇任・昇格、ボーナス、残業、その他手当という方 […]

積算評価額が重要

物件を増やし続けるために重要な積算評価額 収益物件を選ぶ時には、物件ごとに「キャッシュフロー」を重視するべきか、それとも「積算評価額(土地・建物の資産価値)」を重視するべきか、全体的なバランスを見ながら優先度をつけることが重要です。 例えば、新築や築浅の物件を購入する場合、積算割れをしてしまう傾向がよくあります。 積算割れとは、物件購入時に融資を受けた金額より積算評価額の方が低い状態のことをいいま […]

投資鎖国の日本

投資に対するメンタルブロック 次のグラフをご覧ください。日本の家計における金融資産構成の中で、「現金・預金」が占める割合は51.5%と、実に半分以上を占めています。 アメリカやユーロ圏と比べてみると、日本はどちらかといえば投資に対して閉鎖的で、貯蓄を好む傾向にあることがわかります。 ただし、2010年以降の金融機関の普通預金金利が約0.02%だということを考えると、1000万円を10年間預けたとし […]

収益物件を購入したら2ヵ月以内に青色申告の届け出をしましょう

節税効果を最大化するための青色申告 個人で物件を購入した場合であっても、不動産賃貸事業を始めることになれば確定申告をする必要があります。 ご存じの方も多いかと思いますが、確定申告には「白色申告」と「青色申告」があり、節税効果という意味では次の2点が異なります。 ①赤字の繰り越しの有無 ②10万円または65万円控除の有無 白色申告では赤字の繰り越しができませんが、青色申告では「赤字を最長3年繰り越す […]

現代資本主義に隠れたリスク

資本主義社会をロジックで考える フランスの経済学者であるトマ・ピケティ氏が2013年に書いた「21世紀の資本」という本は現在までに多くの言語に翻訳され、世界数十ヵ国で累計160万部以上の売り上げを記録しました。 この本の主張は「資本主義社会の限界」についてなのですが、結論はとてもシンプルです。 ① 金持ちはどんどん金持ちになり、貧乏人は貧乏人のままである。 ② 過去も現在も①の状況は資本主義社会に […]

効率よく資産を増やしていく方法

物件は年に1つしか購入できない? 不動産投資の規模を拡大したいと考えている方は、物件を次々に買い進めていきたいところですよね。しかし残念ながら、物件を1つ購入すると、1度は確定申告を終えてからでないと金融機関から次の物件の融資を受けづらい傾向にあるのが現実です。お金を貸す側からすれば、1つの物件の収支を確認しないまま次の物件へのお金を貸し出すということは回収不能となるリスクを含むので、当然といえば […]

資産管理法人の設立方法

1週間で法人を作る 別の記事で紹介しました物件を購入する優先順位は「①法人②個人(物件の買価<積算)③個人(物件の買価>積算)」となるので、できれば法人を設立した方が効率良く不動産投資と節税ができます。 あわせて読みたい「融資戦略から見た、個人と法人の使い分け方!」はこちら なお、法人の設立費用は合同会社で6万円程度、株式会社で20万円程度となり、年間にかかる費用としては売り上げがなく […]

不動産投資とインフレ(インフレーション)・デフレ(デフレーション)

これから訪れるインフレ経済に備える それぞれの金融資産の特徴として、現金や証券などは紙幣の価値が下がるインフレ(物価が高い・円安)には弱く、不動産は物件や賃料が値上がりするためインフレには強いといわれています。 日本は20年にも及ぶデフレ(物価が安い・円高)経済状態が続いてきましたが、将来的にはインフレになる可能性が高い状況にきています。 日本銀行の黒田総裁は、長年続くデフレ経済を脱却し2%のイン […]