個人事業主が法人を設立して社会保険加入による驚くべきメリット

社会保険に加入する驚くべきメリットとは? 基本的に、法人から自分に役員報酬を支払うと「社会保険」に加入する義務が発生します。「社会保険に加入すると諸々の手続きや会社負担の支払いが発生するのでよくない」と思われるかもしれませんが、先にも述べました通り実はこのメリットが結構大きいのです。 そこでまずは国民保険(国民健康保険・国民年金保険)と社会保険(健康保険・厚生年金保険)との違いについて見てみましょ […]

個人事業主は規模に関わらずにすぐに法人(会社)を作ろう

個人事業主の落とし穴 すでに個人事業主をされている方は、創業時に「法人(会社)」にするのか、それとも「個人事業主」で始めるのか悩まれたかと思います。 そして、起業セミナーや税理士の先生のアドバイスで「事業の規模が大きくなるまでは個人事業主でいこう」と考えられた方が多くいらっしゃったのではないでしょうか。 しかしながら、現在の税金・年金の仕組みを考えると、実は事業規模に関わらず「法人」と「個人事業主 […]

不動産購入時の建物価格の調整

個人での減価償却のやりすぎに注意 消費税還付または減価償却の節税効果を高めるためには「建物価格」が重要になってきます。 物件は、土地と建物部分に分かれますが、そのうち消費税がかかるのも、減価償却ができるのも「建物」部分になります。そのため、建物価格をいくらにするかは非常に重要です。 最近7100万円の築30年の木造アパートを土地付きで購入した友人の例でご説明します。築古物件で法廷耐用年数を超えてい […]

不動産投資で中間省略取引をする仲介業者は危険?

悪徳仲介業者のやり口を暴く 従来の不動産売買取引では、「売主」と「買主」の間で売買契約を締結しますが、中間省略取引では、売主と買主との間に仲介業者を一度通して売買契約をする形になります。 取引の仕組みは、「「仲介業者」は代金完済までに所有権の移転先を指定し、「売主」は「仲介業者」の指定する者に所有権を直接移転する」という特約付きで「売主」と「仲介業者」間で売買契約を締結します。 次に、「仲介業者」 […]

収益不動産のデッドクロスは怖くない

いずれ訪れるデッドクロスに備える 別の記事でも触れていますが、減価償却をすることで手元のお金を多く残すことができます。 合わせて読みたい「減価償却って何?」はこちら しかし、期間が経つにつれて元金返済額が減価償却費を上回る状態になる「デッドクロス」に到達します。「デッドクロス」とは、減価償却やローンの金利といった経費計上できる金額が減ることにより、支出額は変わらない状態で課税対象額が増えて支払う税 […]

ウェブサイトを毎日見るか、良い不動産仲介業者を見つけるか

法則で考える物件の探し方 「金持ち父さん 貧乏父さん」で知られるロバート・キヨサキ氏のアドバイザーを務めていたドルフ・デ・ルース氏が提唱した、良い不動産を見つけるための「1000:100:10:3:1の法則」というものがあります。 これは、1000件の物件情報を見て、100件の現地調査を行い、10件の買付を申し込み、3件の融資交渉をして、最終的に1件の購入に至る、というものです。 逆にいえば、1件 […]

良い所得と悪い所得

所得を分けて理解する 所得には効率の「良い所得」と「悪い所得」があり、ここでは「良い所得」を増やした方が良い理由について触れたいと思います。 まず所得は大きく次の2つに分けられます。 ①労働所得(給与所得) 会社員(企業の雇われ経営者を含む)が働いて得た所得のことを指し、ほとんどの場合、労働所得は給料という形で支払われています。所得を増やすには、昇給、昇任・昇格、ボーナス、残業、その他手当という方 […]

収益物件の購入は首都圏か地方か?

地域戦略はマクロ的視点で見る 結論からいうと、私は神奈川県在住のため、できるだけ自分の目が行き届く首都圏(一都三県)で物件を探すようにしています。 日本全体の人口を見るとこの一都三県に人口が集中しており、全国の人口比で見ると一都三県(南関東)が28%を占めているからです。人口が2番目に多い近畿地方の18%と比べても全国でも断トツで人口が多い地域といえます。 また、将来の人口動態を見ても、2015~ […]

積算評価額が重要

物件を増やし続けるために重要な積算評価額 収益物件を選ぶ時には、物件ごとに「キャッシュフロー」を重視するべきか、それとも「積算評価額(土地・建物の資産価値)」を重視するべきか、全体的なバランスを見ながら優先度をつけることが重要です。 例えば、新築や築浅の物件を購入する場合、積算割れをしてしまう傾向がよくあります。 積算割れとは、物件購入時に融資を受けた金額より積算評価額の方が低い状態のことをいいま […]

投資鎖国の日本

投資に対するメンタルブロック 次のグラフをご覧ください。日本の家計における金融資産構成の中で、「現金・預金」が占める割合は51.5%と、実に半分以上を占めています。 アメリカやユーロ圏と比べてみると、日本はどちらかといえば投資に対して閉鎖的で、貯蓄を好む傾向にあることがわかります。 ただし、2010年以降の金融機関の普通預金金利が約0.02%だということを考えると、1000万円を10年間預けたとし […]